Семейные баталии: брать ипотеку или нет, могут длиться годами. Чаще других аргументов скептики используют аргумент о том, что аренда дешевле ипотеки. А из-за заоблачных цен на недвижимость даже семейная ипотека под 6% уже не так экономит деньги, как год назад. В качестве противовеса банки дополнительно снизили базовую ставку в своих программах на 1,5–2%. Это исправит ситуацию? Проверим расчеты, какой платеж сегодня меньше: по ипотеке или по аренде квартиры.
Процент не велик, но цена не располагает к покупке. Фото новости myseldon.com
Аренда или ипотека – в рублях вопрос
Ставки льготных ипотечных программ фактически уменьшили число противников жить в кредит. Чтобы убедить антиипотечного защитника арендного жилья, проведем расчеты. Для молодых семей, например, из Санкт-Петербурга и Саратова узнаем, что выгоднее семейная ипотека под 6% или аренда квартиры.
В обеих семьях есть маленькие дети, поэтому выберем недорогой вариант аренды трехкомнатной квартиры:
- В Санкт-Петербурге аренда «двушки» в зависимости от района в среднем составляет 30 000 рублей;
- В Саратове снять квартиру вдвое дешевле – 15 000 рублей.
Рассмотрим самое дешевое альтернативное решение: семейную ипотеку. Чтобы купить квартиру в кредит, изучим средние цены на новостройки двухкомнатных домов в обоих городах:
- Петербург – 8 млн рублей;
- в Саратове – 4 млн руб.
Стоимость квартир находится в пределах государственной программы. Напомним, что это 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и 6 миллионов рублей для регионов. Базовая ставка госпрограммы составляет 6%. Учитываем, что обе семьи могут использовать материнский капитал для первоначального взноса по ипотеке. Стандартное условие госпрограммы – 15%. Это значит, что молодой семье из Санкт-Петербурга предстоит собрать необходимую сумму – 1,2 рубля, 600 тысяч рублей хватит жителям Саратова, в том числе и материнской столицы.
С помощью калькулятора Выберу.ру рассчитаем ежемесячные расходы жителей Питера и Саратова. Минимальные выплаты будут по ипотеке на максимальный срок 30 лет:
- Ежемесячный платеж по ипотеке в Санкт-Петербурге – 40 769 руб.
- Ежемесячный платеж по ипотеке в Саратове – 20385 руб.
Расчеты подтверждают правоту ипотечного скептика. Сегодня аренда квартиры для физических лиц выгоднее самой дешевой семейной ипотеки. Разница составляет более трети и в Саратове, и в Санкт-Петербурге. Причина очевидна: цены на жилье резко выросли за последний год. Для многих покупателей квартир даже с семейной ипотекой стоимость жилья просто недоступна.
Как вариант, поищите недвижимость с меньшей площадью, подешевле, а также посмотрите, какие скидки по ипотеке предлагают банки для стимуляции заемщиков. В первую очередь речь идет о субсидировании процентов по базовой ставке госпрограммы 6%.
Семейная ипотека — мышеловка? Фото квартиры-без-ипотеки.рф
Дисконт к ставке рубль бережет
Аналитики Vyberu.ru изучили условия программ 100 лучших банков страны и составили рейтинг «Лучшие семейные ипотечные кредиты». Посмотрим, смогут ли люди сэкономить за счет снижения ставки и других банковских бонусов.
На первом месте в рейтинге Московский кредитный банк с ипотекой 4,2% для семей с детьми. Банк снизил процентную ставку по ипотеке на 1,8%, что составляет более трети базовой ставки госпрограммы. По семейной ипотеке МКБ не предоставляет дополнительных скидок зарплатным клиентам или бюджетникам. Основное преимущество программы – большая скидка на проценты по государственной ставке. Еще одним преимуществом является то, что ипотека в МКБ выдается молодым людям, начиная с 18 лет, в отличие от большинства кредитных организаций, которые работают с клиентами старшего возраста, с 21 года.
На втором месте Банк Россия с семейной ипотекой на первичном рынке по ставке 4,5%. Для одобрения ипотеки банк дополнительно будет учитывать доход 2-х созаемщиков, в том числе близких родственников семьи. Важным условием ипотеки в банке «Россия» является то, что у людей не должно быть долгов по другим кредитам. Дополнительных льгот по условиям семейной ипотеки от банка нет.
На третьем месте рейтинга Росбанк Дом с семейной ипотекой под 4%. Это один из самых низких показателей среди банков страны. С такими процентными ставками заемщики могли сэкономить более 30% на ежемесячных платежах. Однако срок ипотеки «Росбанк Дом» короче, чем у конкурентов — 25 лет. Это означает, что ежемесячные платежи заемщика будут на 20% выше. В итоге экономия на одного человека будет намного меньше, чем у лидеров рейтинга.
В первой десятке исследования Выберу.ру есть банки, предложившие максимальные скидки к базовой ставке госпрограммы — 1%-1,3%. Но ни один из банков не предлагает снижение первоначального взноса до стандартного состояния — 15%. Однако других скидок нет.
| Банк | Процентная ставка по ипотеке | Скидка для оценки |
| ЮниКредит Банк | 4,79% | 1,21% |
| Сургутнефтегазбанк | 4,7% | 1,3% |
| УБРР | 5% | один% |
| ПСБ | 5% | один% |
| Скамейка МТС | 5,15% | 0,85% |
| Банк ДОМ.РФ | 5,1% | 0,9% |
| Россельхозбанк | 5% | один% |
Рассчитаем ежемесячный платеж по ипотеке по сниженной ставке МКБ (4,2%) для квартир в нашем примере:
- Саратов – 16627 руб.
- Санкт-Петербург – 33253 руб.
Расчеты показывают, что сегодня расходы семей по ипотеке с условиями банка сопоставимы с оплатой квартплаты за квартиру.
Семейный бюджет – это творческий бизнес. Фото сети 123ru
Сводим дебет и кредит
Семью, решившую обзавестись собственным уголком, ждут и другие серьезные расходы. Вам необходимо накопить первоначальный взнос. За счет цен на недвижимость для жителей Перербужа она в два раза выше, чем в Саратове. С учетом материнского капитала саратовцам хватит денег на первоначальный взнос. Петербургской семье придется выбирать более дешевую недвижимость; в жилых районах собственные деньги могут не потребоваться для первоначального взноса. Но имейте в виду, что банки более охотно одобряют ипотечные кредиты для заемщиков, которые вносят свои собственные средства; Это показатель вашей кредитоспособности.
Конечно, нужно учитывать дополнительные расходы заемщиков при оформлении кредита: комплексное страхование, оценка недвижимости, госпошлины. В будущем людям придется платить налоги с квартир и коммунальные услуги.
Однако владельцы ожидают большего, чем просто расходы. Каждый из супругов сможет вернуть деньги в семейный бюджет, получив налоговый вычет на покупку квартиры и проценты по ипотеке.
Из уплаченного НДФЛ государство вернет каждому собственнику до 260 тысяч рублей НДФЛ, уплаченного за квартиру. На двоих членов семьи это 520 тысяч рублей и в Петербурге, и в Саратове.
Саратовская семья получает компенсацию процентов по ипотеке: 2 590 321 рубль * 13% = 336 741,73 рубля. А вот петербуржцы, заплатив больше процентов за счет стоимости квартиры, получат на двоих максимальную компенсацию процентов по ипотеке, предусмотренную Налоговым кодексом РФ, — 390 тысяч рублей.
Важно знать: если квартира приобретена за счет материнского капитала, сумма вычета будет рассчитываться как стоимость квартиры за вычетом размера материнского капитала.
Ипотека на руках или стресс от переезда из одной съемной квартиры в другую? Фото localdatabase.com
Поэтому у семейной ипотеки есть преимущества: скидки по ставкам, возможность использования материнского капитала, налоговые и процентные отчисления. Кроме того, программа позволяет семьям с ребенком, родившимся после 2018 года, рефинансировать свои предыдущие ипотечные кредиты по более высокой ставке. В будущем, через 10-15 лет, ставки по ипотечным кредитам будут ниже, чем сейчас. Рефинансируя свой кредит, люди смогут платить меньше.
Возвращаясь к вопросу «брать или не брать» сейчас дешевую ипотеку на более дорогое жилье, вспомним, что цена квадратного метра в нашей стране за последние 20 лет только выросла. Да и арендные платежи из года в год выше, в отличие от ипотеки. Так будет на протяжении всего срока кредита. И вы будете жить с льготной ипотекой на свою квартиру и перестанете зависеть от планов посторонних, сдавая квартиру.
В споре о том, что лучше ипотека или аренда, решают не только деньги. Давайте помнить, что аренда – это вечная сдача с потерей вещей, игрушек и сломанной мебели. Готовы ли вы сменить детский сад на годы, а затем и школу? Сомнительное удовольствие жить в коробках и спрашивать у хозяина разрешения переклеить обои или завести собаку. Есть время подумать: семейная программа действует до 31 декабря 2023 года, но объявлений о ее продлении пока нет. Напротив, Президент напомнил, что господдержка имеет срок.
Выберу.ру – Банки – 18.04.2022 в 14:20