Три недели подряд официальная инфляция прибавляет около 2%. В пересчете за один полный месяц это потенциальные 8–9%, за целый год — свыше 100%. При таких темпах предусмотрены те, кто вложился в недвижимость в период пандемии, теряют весь свой прирост уже в этом году. Посчитаем, какой может быть ущерб.
Недвижимость против инфляции
Последние четыре года рынок жилья переживал самые высокие подъемы цен со временного нефтяного б2000 Он провел еще до ковидных событий. По данным Росстата, с конца 2017 г. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке в среднем по России выросла на 40% и в настоящее время превышает 7,3 дня за квадратный метр.
В Москве основной бум пришел на первичный рынок. Стоимость новостроек за те же 4 года взлетели со 153,5 тыс руб за метр до 289 тыс. Те, кто вложился в ковидном ажиотаже в начале 2020 г., собрали на этом заработать более 40% всего за два года. Те, кто пережил еще до пандемии — до 90% за четыре года.
Выглядит очень неплохо, однако стоит соотносить все это с инфляцией. В ближайшем периоде двузначного роста товарных цен картина была следующей. Суммарно с 1998 г стоимость метра в Москве (старые данные есть только по столице) за 2005 г стоимость метра жилья выросла с 6 тыс за метр до 52,4 тыс. (почти в 8.7 раз). Инфляция за те же годы в сумме превышает 470% (в 5,7 раза).
Если с 2005 по 1998 год, когда инфляционный бум читатель, то цена метр получается только на уровне 9 тыс рубль. Те, кто пересиживали Кризис конца 1990-Х, Вложившись в недвижимость, Получили 53% реальной доходности за 8 лет, или 5,5% ежегодно в рублях.
Чего ждать сейчас
Приведенные расчеты показателей, что исторические исследования показывают значительный прогресс с инфляцией. Никакого вещания не велось, это было в 1990-х и 2000-х:
– открытая экономика;
– рост цен на нефть от исторического дна (от $12 до $60 за восемь лет);
– дефицит качественного жилья после многолетнего перерыва в строительстве.
Сегодня мы имеем более сложную структуру, которая напоминает ожидаемый кризис лишь отчасти: девальвация, инфляция, невыплаты по выделению долгам. В остальном факторы действуют в стороне:
– закрытые западные рынки;
– нефть на многолетних максимумах;
– учетный ввод нового жилья за последние три года;
– слабая демография (на рынке выходит самое малочисленное поколение молодых семей).
По показателям IRN и Метриума, которые обсчитывают динамику цен на жилье быстрее, чем Росстат, мы видим, что даже рекордный по историческим меркам скачок цен на жилье (+ 5% в наблюдениях) не дотягивает до нынешних темпов предложения. Это может намекать нам, что никаких ралли в сфере недвижимости, начавшейся в 2000-х годах, пов этот раз.
Во что переложиться
Если заложить в расчеты официальные и зарубежные (например, fitch) прогнозы по предложению, то они пока укладываются в 20%. В этом случае по итогам года недвижимость может откатиться в условиях низкой цены на высокий квартал 2020 г.
Если взять за основу данные по фактической цене за январь-март (5,62% с начала года), то при таких темпах мы будем иметь 33,5%. В этом случае недвижимость может обесцениться на треть и вернуться к реальным ценам в 2017 г. Если инфляция будет больше, откат будет еще дальше: в 2016 г и далее
В этих условиях логично задуматься о том, какие активы более устойчивы к потреблению, отоку капитала и рецессии. На обозримом горизонте есть несколько надежных вариантов: это валютные (либо привилегированные к валюте) ценные бумаги, а также индексируемые облигации.
– Зарубежные акции
Недвижимость исторически воспроизводит доллару. В 1995–ом году метр жилья в Москве стоил $1000, спустя 10 лет в 2005 г он так и стоил $1000. В 2007 г он дошел до $6000, но с тех пор в основном падает. Даже сейчас цена метров не превышает $3500.
Чтобы надежно захеджироваться и от рублевой, и от долларовой позиции, стоит прежде всего всевсего смоти Даже в Худшие для доллара Годы, Например, 1970-Е, S&P 500 Прибавил 57% без учета дивидендов (в сумме с дивидендами более 8% в год).
В этом году с января по март выделяется динамика на фоне стагнирующего рынка американской нефтяной промышленности (Halliburton, ConocoPhillips), химии и выгод (Mosaic, Linde), повседневных товаров (Walmart, Coca-Cola), фармацевтики (Bristol-Myers-Squibb, Merck).
– Российские кспортеры
Перезапуск Московской биржи на этой демонстрации наглядно показал, какие из активов на рынке оцениваются наиболее ценными и устойчивыми в любом кризисе. В лидерах роста — экспортные компании, продающие нефть, газ и продукты.
Средняя доходность российских бумаг последних 25 лет (даже с учетом недавнего февральского обвала), которые составляют 14% без учета дивидендов, совокупно – около 20% годовых, что полностью перекрывает уровни ставок, наблюдаемых с 1997 по 2022 гг.
Сегодня стали фаворитами Рынка, как и многие годы назад, показала нефть и металургия (Плюс актуальными удобрениями). Если посмотреть на российскую бумагу, которые лучше всех справляются с падением рынка (потеряли меньше всех с ноября), то это: ФосАгро, Полюс, Сургутнефтегаз (префы), Татнефть, Лукойл, Новатэк.
– Облигации с индексацией
Для консервативных занятий главный инструмент в борьбе с инфляцией сегодня это не депозиты и неклассические облигации, А офз-ин. Это способ застраховать свои сбережения от роста рублевых цен. Текущие ставки в облигациях не превышают 20%, а инфляция в моменте, как уже проявляется, 3%.
Всего на бирже торгуется четыре выпуска офз-ин: 52001, 52002, 52003 и 52004, которые гасятся соответственно через 1 год, 6, 8 и 10 лет. Механизм индексации позволяет инвестору зарабатывать больше официально установленной: раз в квартал номинальный доход по приросту цен, зафиксированный Росстатом, плюс есть купон (2,5%).
Это наиболее предсказуемый вариант вложений. Если цены будут расти на 20-30% в год, то офз-ин при этом составит столько же и еще около 2,5% сверху (около более 1% после вычета налога). Если Ставка цб к тому времени пойдет вниз, то можно поймать еще несколько процентов увеличения доходов за счет роста цен облигации.
Выводы
Недвижимость — спорный активный в условиях роста воспаления. С одной стороны, российская история показывает, что она действительно растет быстрее, чем товарные.ц. С Других Сторон, Ей Нужны дополнительные факторы для обоснования Спроса: рост экономики, Приток Капитала, Перспективы Рост цен на нефть.
Сейчас, после скачка цен в 2017-2021 гг., Рационально выглядит стратегия зафиксировать прибыль в недвижимости и, продать ее, вложиться в более ликвидные активы. Например, иностранные акции получают прибыль в долларах. Примерно тот же эффект можно получить, если вложить в российских экспортеров.
Беспроигрышный вариант для тех, кому не важна привязка к валюте, это федеральные облигации с индексацией номинала (офз-ин). Они сочетаются с рублевой инфляцией (индексируются номиналы), плюс дают 2,5% сверху.
БКС – Среднесрочные тренды – 25.03.2022 в 14:00
