Склады — актив с потенциалом роста. REIT как защита от высокой инфляции

Фото – Склады — актив с потенциалом роста. REIT как защита от высокой инфляции События онлайн

Вы можете получать доход от недвижимости, сдавая ее в аренду. При этом с ростом инфляции корректируется как стоимость имущества, так и размер ренты, которую может получить арендодатель. Часто арендодатель получает больше дохода с течением времени.

Как насчет REIT?

ETF недвижимости (REIT) — это способ получить диверсифицированный доступ к классу активов недвижимости.

— Одним из преимуществ таких фондов является то, что 90% налогооблагаемого дохода по закону подлежат обязательному распределению среди пайщиков. Согласно данным, собранным Bloomberg по S&P 500, за последний год фонды REIT привлекли более 13 миллиардов долларов, что на 10% больше, чем в 2020 году.
— По данным Morningstar Direct, в взаимные фонды недвижимости США было инвестировано около 1,5 триллиона долларов.

Как фонды REIT защищают от инфляции

Стоимость недвижимости и арендная плата имеют тенденцию расти, когда растут цены. Аренда связана с инфляцией, поддерживая увеличение выплат дивидендов REIT в периоды инфляции.

На диаграмме показано, как дивидендная доходность превзошла IPC за последние 20 лет.

В 2002 году рост дивидендов не смог опередить инфляцию всего на 0,5%, а после финансового кризиса 2009 года рост дивидендов упал ниже уровня инфляции, поскольку большинство фондов сократили дивиденды. В 2020 году сокращение дивидендов привело к отставанию от инфляции менее чем на 1%. За период 2000–2020 годов среднегодовой рост дивидендов на акцию составил 9,4% по сравнению с ростом потребительских цен всего на 2,1%.

Склады — это актив с потенциалом роста. REIT как защита от высокой инфляции

Исторический уровень инфляции с момента создания REIT в 1972 году показывает, что в США было два периода высокой инфляции, в 1970-х и 1980-х годах, когда она достигала 13% в год. Было еще несколько периодов средней или низкой инфляции. С 1990 года уровень инфляции редко превышал 3%.

👉  Азиатские рынки растут на фоне новых поддерживающих...

Высокой инфляцией считается превышение 6,9%, средней — в пределах 2,5-6,9%, низкой — ниже 2,5%. Учитывая последний уровень инфляции в США в 7,9%, это период высокой инфляции.

Склады — это актив с потенциалом роста. REIT как защита от высокой инфляции

На приведенной ниже диаграмме сравниваются показатели REIT и S&P 500 в периоды низкой, средней и высокой инфляции.

— В периоды высокой инфляции рост доходов компенсировал падение цен на REIT, при этом фонды опережали S&P 500 на 1,3%.
— При средней инфляции дивиденды REIT компенсируют более высокую доходность S&P, при этом доходность REIT опережает S&P на 3,9%.
— В периоды низкой инфляции доходность REIT падает ниже S&P 500, и прибыль не компенсирует более высокую доходность по цене S&P 500.

Склады — это актив с потенциалом роста. REIT как защита от высокой инфляции

Риски для REIT

— Недостатком фондов недвижимости является чувствительность к спросу на другие высокодоходные активы. Когда процентные ставки растут, казначейские векселя становятся более привлекательными. Это может отвлечь средства от REIT и снизить их цены.
— В четвертой фазе экономики (спад) акции как класс активов падают. REIT также работают хуже, чем рынок. Рецессия — отличная возможность купить REIT в составе долгосрочного дивидендного портфеля. Учтем, что сейчас мы находимся в III фазе экономического цикла.

Какие REIT добавить в портфель?

Следует избегать ипотечных REIT, поскольку они инвестируют в ипотечные кредиты, стоимость которых снижается при повышении ставок.

Сейчас, в условиях высокой инфляции, средства промышленного сектора, заполняемость которых в последние кварталы росла, могут показать положительную динамику.

Склады — это актив с потенциалом роста. REIT как защита от высокой инфляции

Склады и логистические объекты

В сравнительной таблице давайте посмотрим на показатели четырех REIT, доступных на Санкт-Петербургской фондовой бирже. Сфера деятельности склады.

Склады — это актив с потенциалом роста. REIT как защита от высокой инфляции

В лидерах роста прибыли крупные фонды Prologis и Duke Realty. Ожидается, что Stag Industrial будет расти из года в год с Forward P/FFO = 18,9. Для сравнения, в Prologis оно составляет около 32,1.

👉  WP: повышение цен на топливо из-за событий на Украине приведет к росту цен на продукты в США

Техническая картина на стороне покупателей и одинакова для Prologis и Duke Realty, в то время как Prologis кажется немного сильнее.

Prologis (PLD) — один из лидеров рынка логистической недвижимости, ориентированный на быстрорастущие рынки. В прошлом году компании принадлежало более 91 млн квадратных метров недвижимости и девелоперских проектов в 19 странах мира.

Компания сдает в аренду современные логистические объекты более чем 5500 клиентам в основных категориях: B2B, ритейл и онлайн. В настоящее время компания испытывает нехватку складских помещений, и этот фактор делает фонд интересным вложением средств. По мере того, как клиенты увеличивают свои онлайн-продажи, потребность в большем пространстве будет продолжать расти, что является плюсом для Prologis.

По состоянию на четвертый финансовый квартал 2021 года средняя заполняемость Prologis для ее портфеля и активов под управлением составила 97,4%. Руководство компании ожидает среднюю заполняемость от 96,5% до 97,5% в 2022 году%.

Техническое изображение

На месячном графике сформировался сигнал на покупку. Длительность импульса указывает на область целей роста: $194–211 (потенциал 21–31%). Для открытия длинных позиций оптимальнее дождаться отката к недельной зоне поддержки $153-156.

Склады — это актив с потенциалом роста. REIT как защита от высокой инфляции

Риски для открытых позиций

Рынок США указывает на отскок в ближайшие 1-2 месяца, что положительно скажется на некоторых секторах, в том числе на рынке недвижимости. Однако удерживать больше позиций рискованно – есть сценарий обновления минимумов в середине марта. Учитывая риски снижения индексов США, приоритетным является сохранение позиций по недельному сценарию. Сейчас просматриваются цели: первые $167-172, основные $175-177.

БКС — Среднесрочные тенденции — 21.03.2022 в 17:01

Подписаться
Уведомить о
guest
0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
0
Напишите свой комментарий!x