На российском рынке девелоперский сектор представлен акциями ПИК, ЛСР, Эталон и Самолет. Ценности этих компаний достаточно ликвидны и позволяют им делать ставку на рост сектора с поправкой на конкретный случай каждой компании. Подумайте, что может произойти с отраслью в 2022 году
Что нам стоит дом построить
На фоне ускорения цен на сырье, высокой инфляции и перебоев с поставками импортных строительных материалов стоимость строительства может значительно возрасти. Это можно частично смягчить мерами регулирования, например, в отношении металлоконструкций, однако такие меры не всегда эффективны и подходят не для всего спектра.
Рост цен на строительные материалы может стать ключевым драйвером затрат. Дополнительным фактором станет рост стоимости заимствований. Строительный рынок считается одним из самых рискованных для кредитных целей. Средняя доля просроченной задолженности среди компаний с видом деятельности «строительство», по данным РИА Рейтинг, в 2019-2020 годах составила 22,5%. Для сравнения, в бизнес-секторе в целом он не превышает 7%.
Это означает, что сегмент характеризуется высокой премией за риск. На фоне повышенной турбулентности она может расшириться еще больше. При ключевой ставке 20% стоимость девелоперских кредитов может начинаться в лучшем случае с 25%. Для сравнения, средневзвешенная стоимость заимствования на рынке облигаций у девелоперов в 2021 году составила около 9,4%, а в среднем за последние 5 лет — около 10,8%.
Все эти факторы говорят о том, что стоимость строительства в 2022 году может значительно возрасти. Ориентировочно этот рост можно оценить в 20-25%. Чтобы справиться с таким значительным скачком продажной цены без ущерба для маржи, спрос на недвижимость должен быть очень высоким. Посмотрим, какие факторы на это повлияют.
Ставки по ипотеке — назад в 2015
Дешевая ипотека стала ключевым фактором роста рынка в последние годы. С середины 2020 года действует льготная программа на покупку квартиры в новостройке, по которой можно было взять ипотеку под 6,5%. С середины 2021 года из-за слишком быстрого роста цен ставка повышена до 7%, а максимальная сумма кредита в регионах ограничена 3 млн рублей. Однако параллельно была расширена программа «Семейная ипотека», так что реальная средневзвешенная ставка на новостройки осталась ниже 6%.
С начала марта уровень процентных ставок значительно вырос, что коснулось и ипотечных программ. Исключая основные программы, ставки по ипотеке на вторичное жилье находятся в районе 16-23%. Последний раз что-то подобное в меньшем масштабе происходило в первом квартале 2015 года, когда средневзвешенная ставка, по данным ЦБ, превысила 14,5%. В тот период рынок недвижимости стагнировал, а в некоторых регионах наблюдалось даже умеренное падение цен.
На этот раз ставки еще выше, но льготная программа продолжает действовать на первичном рынке. Пока субсидируемые ставки остаются в районе 5-7%, но во второй половине года условия могут ужесточиться. Одним из вариантов было бы повышение субсидируемой ставки до 10% и увеличение максимальной суммы кредита. Это может оказать ощутимую поддержку строительному рынку и поддержит спрос на жилье со стороны застройщиков.
Однако следует отметить, что 10% — это еще не 6%, и цены на недвижимость на 2020-2021 годы существенно выросли, снизив ее доступность для населения в условиях замедления роста доходов. Также неясно, как изменятся скоринговые модели российских банков, оценивающие кредитоспособность заемщиков.
Поэтому в этой части можно отметить, что спрос на первичном рынке сохранится за счет льготной ипотеки, но условия кредитования по-прежнему будут жестче, чем в предыдущие годы.
На вторичном рынке резко сократится объем ипотечных кредитов. Ипотечные ставки в настоящее время находятся на самом высоком уровне с 2009 года, что может серьезно повлиять на ликвидность жилья. По большей части транзакции могут быть совершены только на биржах с ограниченной суммой доплаты. Разрыв в цене между недавно введенными в эксплуатацию объектами недвижимости и более зрелыми домами может значительно увеличиться.
Недвижимость как защита от инфляции
Недвижимость часто позиционируется как защитный актив. И в текущей ситуации спрос со стороны людей, которые просто хотят защитить свои деньги от инфляции, может превзойти все ожидания.
С начала марта инфляция выросла примерно до 4,3%. Медианный прогноз аналитиков, опрошенных ЦБ, на 2022 год составлял 20%, но максимальные оценки допускают еще более впечатляющие цифры. Параллельно мы видим ослабление рубля более чем на 30% по сравнению со средним уровнем 2021 года и серьезные ограничения на конвертацию валюты и отток капитала.
В таких условиях граждане, имеющие рублевую наличность, вынуждены искать инструменты защиты своего капитала от обесценивания. В то время как небольшие суммы могут идти на товары народного потребления и длительного пользования, значительная часть капитала, измеряемая миллионами рублей, может уйти на рынок недвижимости. В первую очередь это может быть характерно для комфортного и бизнес-сегментов, но более высокий спрос наблюдается и в эконом-классе.
Что с акциями девелоперов
С одной стороны, рост расходов и дорогая ипотека, с другой стороны, инвестиционный спрос. Первые два фактора могут носить долгосрочный характер, а второй может носить ограниченный характер и будет зависеть от того, насколько быстро будет ускоряться инфляция и какие настроения преобладают среди населения. Чем выше уровень тревожности, тем больше стимул прятать капитал в квадратных метрах.
В 2022 году инвестиционный спрос может достичь пика, и первоклассные ипотечные кредиты могут работать в указанных условиях до 1 июля. Это поддержит высокий спрос и может значительно увеличить прибыль разработчиков в условиях роста затрат. При этом лидеры рынка, чьи акции торгуются на Московской бирже, традиционно могут быть главными бенефициарами этих тенденций.
Бумаги группы ПИК — это явная приверженность отрасли. Лидер рынка с текущим объемом строительства 5,7 млн м2 имеет достаточный объем объектов для продажи, чтобы в полной мере воспользоваться благоприятной рыночной конъюнктурой. Масштабы бизнеса позволяют лучше контролировать себестоимость и меньше опасаться перебоев с поставками строительных материалов.
ЛСР с объемом застройки 2,6 млн м2 также может оказаться в выигрыше от восстановления рынка, однако в 2021 году у компании был дефицит объектов на продажу, что привело к очень слабым результатам. В конце года компания пополнила резерв земли, в основном в Москве и Санкт-Петербурге, так что в этом году ситуация может быть лучше.
Аналогичный случай у группы «Эталон» с ЛСР. Объем предложения упал в 2021 году, но компания пополнила земельный фонд на 2 млн квадратных метров и расширила географию присутствия на региональном уровне. В 2022 году у компании есть все шансы значительно улучшить свои операционные и финансовые результаты.
БКС – Среднесрочные тенденции – 21.03.2022 в 17:50
