Про недвижимость и ее цены.
Почему я буду шортить фьючерс на недвижимость, несмотря на инфляцию в рубле.
Знаю большое количество людей, которые кинулись срочно покупать недвижимость дабы сохранить накопленные деньги и уберечь от инфляции.
При этом большая часть из этих людей будет брать недвижимость явно не на берегу моря, где нибудь в Сочи в 100 метрах у воды, а обычные себе панельки, причем по остаточному принципу “дешевле уже нету, а деньги сохранить надо”.
Что интересно, люди что спешат ухватить оставшиеся “сливки рынка недвижимости”, которые не хватали даже при ставке 6% и льготной ипотеке, даже не задумываются почему их не ухватили раньше.
Надо заметить, что обычно такие “сливки” представляют собой или аварийный фонд вторичной недвижимости или самый бюджетный класс новостроек, которые построены окна в окна, вместо двора там парковка, а вместо детских садов и школ обещание достроить их вместе с n-ой очередью строительства, которая неприменно вот вот начнется (спойлер не начнется, заморожена). Про расположение относительно основной инфраструктуры города я вообще молчу.
Ладно водички хватит, нормально воды уже налил в уши, давайте ближе к ценам.
Чтобы понять будущую динамику цену на недвижимость, спевра нужно понять в какой ситуации оказались застройщики и банки, что кредитуют застройщиков.
В нашей стране 99% застройщиков строят на кредитные деньги под обычный кредит со ставкой ЦБ +2-3%. Своих денег застройщики не накопили и не готовили, так называемый жирок, снижая например объемы построенных м2 жилой площади. Иными словами застройщики придерживаются проектного финансирования на заёмные деньги, реинвестирует прибыль в новые очереди/комплексы и тд. Эта система отлично работает в обычное время, но во время любого кризиса ловит застройщика в капкан, который он сам для себя и сделал.
Система наглядно изображена по цифрам застройки, считываемая с оф данных от минстроя России, открытый официальный источник, а не мои мысли, шо же у нас там :
2017 год 75 млн. кв. м
2019 год 82 млн. кв. м
2020 год 82,2 млн. кв. м,
2021 год 92,6 млн. кв. м
https://minstroyrf.gov.ru/trades/zhilishnaya-politika/8/
То что жилье строится в кредит, а потом покупается в кредит нам всем очевидно, в России так и не появился богатый застройщик, что строит массовый сегмент недвижимости за свои деньги.
Сплетни фондового рынка РФ – 2022-03-27 22:29:38
