Бизнес по недвижимости направил правительству любопытную идею по поддержке рынка вторичного жилья. Федеральная компания «Этажи» предлагает продажу квартир вместе с ипотекой. Удивительно, но для этого не требуется никаких бюджетных средств.
Как продать вторичку с дорогой ипотекой? Фото: дзен yandex.ru
Как будет работать схема?
Сейчас схема продажи квартиры, по которой еще не выплачена ипотека, возможна тремя способами:
- Найдите деньги, закройте долг и продайте квартиру без залога.
- Найдите покупателя с наличными и закройте ипотеку после расчетов.
- Найдите покупателя, который хочет подать заявку на ипотеку в том же банке. Кредит будет закрыт банковскими деньгами (ипотека нового владельца).
Третий вариант используется чаще других, так как богатых людей с деньгами меньше, чем квартир на продажу.
Агенты по недвижимости предлагают улучшить схему. Теперь покупатель оформляет новый кредит: он подает заявку, банк ее рассматривает и одобряет на существующих условиях. То есть сейчас покупатели жилья получают жилищные кредиты по ставке около 20% годовых.
«Этажи» считают, что продавать квартиры вместе с ипотекой можно. То есть покупатель получит квартиру и кредит с тем же остатком долга, процентной ставкой и сроком. Банк должен изменить залогодателя в договоре. В противном случае кредитор ничего не теряет: деньги, выданные на покупку жилья, будут возвращены банку под ранее установленные проценты.
Перед покупателями откроются новые возможности. Купить квартиры на вторичном рынке можно будет по ценам двухлетней давности. Продавцы тоже вздохнут с облегчением: недвижимость можно легко продавать без больших скидок.
Но согласны ли банки?
Для банка предлагаемая схема представляет собой процентный риск, так как текущие ставки намного выше тех, что применялись год-два назад. Получается, что банки должны взять на себя субсидирование вторичного рынка жилья.
Не совсем понятно, что делать с кредитами, выданными по льготным программам. Например, семейная ипотека выдается на особых условиях. Если она будет присвоена покупателю без детей, это повлечет за собой нарушение условий программы.
Есть и другие непростые вопросы. Например, что делать, если стоимость квартиры намного превышает остаток ипотечного долга, а у покупателя недостаточно денежных средств, чтобы покрыть разницу? Вероятно, придется оформить еще один кредит, уже по текущим ставкам.
Кроме того, у покупателей нет выбора: им придется занимать деньги в банке продавца. Начнется своеобразная конкуренция на рынке вторичной недвижимости. Покупатели начнут сравнивать не только качество самой квартиры, но и внимательно изучать параметры договора. Не исключено, что в выигрыше окажутся те, кому удалось получить кредит по самым низким ставкам.
Воздействие предложения неоднозначно. С одной стороны, мы должны помочь вторичному рынку недвижимости, чтобы продажа домов вообще не прекратилась. С другой стороны, предлагаемая схема вызывает много вопросов. Они должны быть проработаны на законодательном уровне. Да еще и получить согласие банков. Будут ли они продолжаться? – вот в чем вопрос. Возможно, ключевая ставка быстрее опустится до комфортного уровня? Гражданский кодекс содержит понятие «замена обязанных лиц». Это та же схема, что и «Этажи». Но почему-то банки его редко используют.
Выберу.ру – Банки – 15.04.2022 в 12:20
