Идеи о создании источников пассивного дохода сегодня пользуются большой популярностью. Опасаясь рисков на рынке ценных бумаг, многие отдают предпочтение недвижимости. Вложения в квартиру считаются надежными, поскольку в случае сдачи ее в аренду можно рассчитывать на ежемесячный стабильный доход, а саму квартиру всегда можно продать.
Однако мало захотеть, нужно еще найти первоначальный капитал, чтобы приобрести жилую недвижимость. Немногие способны купить квартиру за наличные, не влезая в долги. Для остальных остается единственный выход – ипотека. Тем самым они добровольно втягивают себя на многие годы вперед в кредитную кабалу.
Насколько выгодны инвестиции в недвижимость
Статистика по многим странам за последние несколько десятилетий показывает, что годовая доходность вложений в недвижимость незначительно превышает темпы роста инфляции.
Конечно, бывают периоды как резких взлетов цен на недвижимость, так и стремительных падений. Но в долговременной перспективе все-таки следует ориентироваться на уровень инфляции.
Допустим, обычно ипотеку берут на срок до 20 лет. Сдавая квартиру все это время в аренду, можно ожидать доходности до 5% годовых после уплаты всех налогов. Но это без учета расходов на мелкие ремонты, на которые пока закроем глаза, хотя полностью исключить их нельзя.
В отдельные периоды можно наблюдать резкий рост цен на недвижимость, ощутимо превосходящий уровень инфляции. Но в то же время арендная плата будет расти крайне медленно, временами отставая от темпов роста инфляции. Это объясняется тем, что реальные доходы населения в последние годы практически не растут. Наоборот, наблюдается тенденция к их снижению. Из-за чего собственники недвижимости вынуждены годами сдавать ее за одну и ту же плату. Заметно повысив арендную плату, можно отпугнуть желающих снять жилье.
Инвестиции в ипотечную недвижимость
Если не хватает средств для покупки актива в виде недвижимости, приходится брать кредит. Но ставка по ипотеке заметно превышает как уровень инфляции, так и возможную доходность арендной деятельности.
Таким образом, весь период погашения ипотеки инвестиции в квартиру будут убыточными. В это время зарабатывать будет только банк, выдавший ипотечный займ.
Возможны исключения, когда ипотека была оформлена в самом начале значительного роста цен на недвижимость. В этом случае можно ощутить положительный эффект.
Нельзя забывать про всевозможные форс-мажорные ситуации, которые могут случиться с квартирой (потоп, возгорание, повреждение имущества арендаторами). Устранение их последствий ухудшит инвестиционный эффект.
Еще один фактор, снижающий доходность вложений в ипотечную квартиру – расходы на страховку.
В итоге доходность ипотечной квартиры, сдаваемой в аренду, для инвестора составит всего 2-3% годовых.
Что заметно меньше средней доходности в результате инвестирования в ценные бумаги в долгосрочной перспективе. Она составляет 6-7%.
К тому же, инвестиции в ценные бумаги могут оказаться менее рискованными по сравнению с вложениями в недвижимость:
- Средства вкладываются в акции сразу нескольких компаний, из-за чего возможные риски будут сглаживаться в результате диверсификации.
- Инвестиции в российскую недвижимость являются рублевыми активами, а рубль может резко обесцениться в любой момент.
Снизить риски вложений в недвижимость можно, купив несколько квартир. Но это могут себе позволить немногие. Тем более про это нет смысла говорить в случае покупки жилья в ипотеку. Единственный же объект недвижимости не позволяет говорить о какой-либо диверсификации активов.
Минусы инвестиций в ипотечную недвижимость
- Кредитные обязательства сильно ухудшают финансовое положение инвестора, ограничивая его свободу действий.
- Ликвидность средств, вложенных в ипотечную недвижимость, является невысокой. Срочно вывести деньги из такого актива нельзя, а на протяжении пары десятилетий в жизни инвестора может случиться многое.
- Сдача недвижимости в аренду – не совсем пассивный доход. Периодически нужно искать новых жильцов, проверять состояние квартиры и выполнять ремонт. Что будет отнимать время.
